Társasház, balhézó, agresszív alsó szomszéd. Ti ezt hogyan oldanátok meg?

Sziasztok!

Egy kis jogi iránymutatásra lenne szükségem. Kicsit terjengősre sikeredett, szóval alább egy TL;DR utána meg a rege.

TL;DR: Pár év távollét alatt a szomszéd kisajátította a közös tereket, én pedig szeretnék egy normális udvart, ahol nyáron lehet lógni, sütögetni. Kommunikáció nem használt, a tulajdonos élettársa(aki nem tulajdonos) agresszíven lépett fel és fenyegetett, ezért szeretném jogi alapokra helyezni az együttélés szabályait, de nem tudom milyen lehetőségeim vannak.

Adott egy 4 lakásos társasház, ahol felnőttem. Fent kettő, lent kettő. A fenti kettő a szüleim tulajdonában van (az egyikben jelenleg én lakom a barátnőmmel, a másik albérletbe van adva), a tulajdoni hányadunk 258/1000 és 257/1000, mindkét ingatlan jelzáloggal terhelt.

Az alsó két lakásnak 241/1000 és 244/1000 tulajdoni hányada van. Egyik üres, a tulajok nem éltek itt, idén februárban végül eladták. A másikban egy kutyás nő lakik az élettársával, gyerekkorom óta ismerem mind a kettőt. Kapcsolatunk semleges, de inkább pozitív volt. Közös képviselő nincs, a háznak van egy 50-60 éves alapító okirata, amit nem a mostani tulajok készítettek. 

Családom jó ideje nem lakik már itt, én használtam egyedül az egyik lakást, aztán pár évet külföldön éltem. Tavaly nyár vége felé költöztem vissza. 

Amíg külföldön voltam, a kutyás alsó szomszédom kisajátította a közös tereket. Mikor tavaly hazaköltöztem a durván 200nm-es udvar építési törmelékkel, térdig érő gazzal meg kiszórt csontokkal volt tele. A kutyáik gödröket ástak. Az élettárs a megkérdezésünk nélkül elkezdte megbontani a társasház falát, hogy a nőnek a konyhájából teraszt nyisson az udvarra, az ablakuk alatt fél méter mély árok, mellette földhalom. 2 kisebb veteményest telepítettek az udvar közepére, ahol maguknak paprikát, paradicsomot termesztettek. A telket körbevevő fákat időközönként megnyírta, azokat az udvaron gyűjtötte. Szóval az udvar egyik felén földhalom, építési törmelék, árok, középen a két veteményes, a másik felén lombhulladék, amit ott hagyott rohadni. A lépcsőház tele lett pakolva igénytelen poszterekkel, naptárral, meg mindenféle kis biszbasz dísszel.

Az előkert elhanyagolva, fű nem maradt a kutyák miatt, azokat vagy elől vagy hátul tartják napközben, felügyelet nélkül. Barátságosak, de felugrálnak, ugatnak, illetve meglehetősen zavaró a közlekedés miattuk. Nincs bajom velük, nekem is volt kutyám, de úgy használják az előkertet illetve az udvart a kutyáiknak, mintha családi házban laknának.

Visszaköltözésem első hetében összefutottam a nő élettársával, akkor szóban jeleztem neki, hogy a fenti dolgokat szüntessék meg, az udvart és az előkertet tegyük rendbe, jogunk van nekünk is az udvart használni. A pali akkor bólogatott rá, de érdemi változás nem történt, ezért kb. egy héttel később becsöngettem és a nőnek is elmondtam ugyanezt. Továbbra sem történt semmi. Próbáltam közgyűlést összehívni, heteket húztak el az ígérgetéssel, de végül egyszer sem jelentek meg. Mivel nem történt változás, önhatalmúlag nekiálltam rendet tenni: lenyírtam a gazt, összeszedtem a csontokat, felástam az előkertet füvesítés céljából. Amikor ki akartam vágni a családom által ültetett előkerti bokrot, mert el is volt száradva rendesen, meg ronda is, megjelentek, hogy mit ugrálok, fejezzem be, különben nagy gondok lesznek, itt minden osztatlan közös. A pali beleállt az arcomba, felszólított, hogy hagyjam abba a nő zaklatását, meg egyébként is egy hülyegyerek vagyok (random kérdés amúgy, mivel ez a ház előtti előkertben történt, mindezt üvöltve adta elő, nem meríti ki a rágalmazás és a becsületsértés fogalmát?). Azzal hagytak ott végül, hogy anyám-apám álljon oda eléjük, ha bármit akarnak, de én nem nyúlhatok semmihez, mert nem vagyok tulajdonos. Ez után a kijelentése után megnéztem a tulajdoni lapokat, kiderült ő sem az, csak a nő 1/1. A szüleim már nem élnek a városban, nem is hajlandóak foglalkozni ezzel, de a balhé után írtak nekem egy írásos meghatalmazást, hogy a nevükben eljárhatok és a probléma rendezését rám bízták. A kutyás meg leszedte a posztereit a falról, de ennyi, más változás nem történt. 

Mivel a nyár elment, végül elengedtem az előkert meg az udvar rendezését, de idén ott szeretnék sütögetni meg lógni, ezért bármilyen tapasztalat vagy jogi tanács jól jönne hogyan lehetne ezt a konfliktust kezelni. Úgy tűnik, hogy mivel a családomból nem lakott itt egy ideig senki, ezért vérszemet kaptak, belakták a közös tereket és valószínűleg ebből nem szeretnének engedni, de közben az általuk okozott rumlit sem hajlandóak eltakarítani.

Idén februárban eladták a korábbi tulajok a lenti, 4. üres lakást, az új tulaj egy nagyon kedves hölgy, Ő partner a közös terek rendezésében. Március végén lesz közgyűlés. 

Számít-e, ha a kutyás szomszéd nem jelenik meg? Mivel ezer éves az alapító okirat, ráadásul nem is a mostani tulajok készítették, tudnátok tanácsot adni, hogy a tulajdoni hányadunk ad-e egyáltalán bármire felhatalmazást? (258/1000 és 257/1000) plusz a jó fej új szomszédé (azt nem tudom, hogy az övé az a 241/1000 vagy a 244/1000). A napirendi pontok között az előkert, az udvar a lépcsőház rendezése lenne, a kutyák tartása, festeni szeretnénk, közös költséget meghatározni, illetve szeretnénk erős jogi alapokra helyezni az együttélés szabályait.

Bármilyen tapasztalat vagy tanács nagyon jól jönne, köszi!

UPDATE: nagyon szépen köszönöm mindenkinek az ötleteket, tanácsokat, nem fogok teljesen vakon menni a lakógyűlésre. Ezer hála!